多くの方が不動産投資の情報を集める際に注目しているのが「利回り」ではないでしょうか？

もちろん利回りはその物件が生み出す収益の目安を表した指標ですので大変気になる数字です。
しかし、いざ物件を購入してみると実際の収益とは異なる場合があるので、しっかり理解しておきましょう。

利回りの種類について

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があるのはご存知だと思います。
一般的に投資物件の情報で「利回り」というと、表面利回りを意味している場合が多くあります。

表面利回りは物件購入価格と年間家賃収入における年間家賃収入の割合を数字にしたもので、実質利回りは表面利回りに年間諸経費も含めた割合を数字にしたものです。

実質利回りより表面利回りの方が利回りは高く見えるので、一般的に物件情報には表面利回りを掲載することが多いのです。
このように「利回り」と言ってもどちらの利回りで掲載されているのかしっかり確認しておくことが必要です。

実質利回りはあくまでも参考の数字

投資物件を購入した場合、実際に収益として入ってくる金額は「実質利回り」の数字を基に予測できますので投資計画の参考になりますね。

しかし、実質利回りは参考にはなるのですが、あくまでも参考であることを忘れてはいけません。
もし利回りだけで年間収入金額を計算し、その金額のままギリギリの計画を立ててしまった場合、実際の収益は予定より下回ってしまい、投資計画として成り立ちません。

では、どのような想定をしておけばいいのでしょうか？

そもそも利回りの数字は所有する物件が常に満室であることを想定して計算されています。
ここが重要なポイントなのです。
できれば入居者には長く入居してほしいのですが、実際には就職・転勤・進学・結婚など様々な理由があり退去を防ぐことはできません。
その場合、次の入居者が決まるまでの期間は空室となってしまい減収となります。
しっかり計画を立てるなら空室による減収も想定しておくことが必要ですね。

年間支出を把握しておきましょう

年間諸経費についてもどのような支出があるのか把握しておくことが重要です。
物件購入時は登記関係の費用・不動産取得税・手数料・ローン関係費用・印紙税など、
購入後も固定資産税・火災保険・地震保険、消費税などが発生します。
もしもの時に莫大な負債を抱えてしまわないように火災保険と地震保険は必ず加入しておくことをお勧めします。

また、保険や消費税についても支払い月にまとまった金額を用意しておかなくてはなりませんので注意が必要です。
いざ支払い月になって余裕がないなんてことになったら大変です。前もって準備をしておくことをお勧めします。

利回りだけではなく総合的に判断しましょう

利回りだけではなくその物件の利便性、間取り、築年数、設備など入居者の立場から見て魅了的に感じられるであろうポイントについてもよく考えておく必要があります。
利回りが多少低くても好立地で常に満室が見込める物件であれば十分投資対象となります。
逆に高利回りでも立地が悪いなど入居者の立場から見て魅了的に感じられない物件では収益にはつながりません。これは先ほど説明したように利回りが満室状態を想定して計算されているためです。

重要なことは単純に利回りだけで判断するのではなく、その他の条件についても一緒に考えて総合的に判断する必要があるということです。

投資物件は高い入居率をいかにして維持するかが重要です。そのためには入居者の立場で考え、他の物件と比較した際に「ここに住みたい」と思える競争力を持った物件を選ぶことが何より大切となります。